| 关于我市房地产业发展的几点思考 |
|
| 2009-01-19 09:01 文章来源：本地新闻 |
| 文章类型：转载 内容分类：新闻 |
近年来，随着“三大工程”建设和“双百双千”项目大会战的深入实施，我市综合实力显著增强，居民收入不断提高，推动了我市房地产市场蓬勃发展。但是，吕梁作为一个新兴城市，房地产业尚处在起步发展阶段，不可避免地存在一些问题。如何正确引导和规范房地产市场快速健康发展，更好地发挥其促进区域经济发展、改善居民住房条件、提升城市形象的作用，需要政府和房地产主管部门的共同努力。
一、发展现状
（一）房地产开发总量快速扩张
2004年以来，全市房地产开发逐年呈上升趋势，在“三产”中占的比重逐步增大，特别是商品房的开发更为明显。据统计，全市 2005年房屋施工面积584313m2，商品房销售面积10565m2；2006年房屋施工面积865747m2，同比增长48．2％，商品房销售面积252269m2，同比增长136％；2007年房屋施工面积1239619m2，同比增长43％，商品房销售面积497545m2，同比增长97％。房地产业已成为区域经济的重要支撑力量。
（二）房地产交易持续活跃
我市房地产市场交易持续增长，已成为市民消费的热点。近三年，全市房地产交易面积逐年增加，2005年为283490m2，2006年为298000m2，2007年达到320000m2。
（三）住房保障制度逐步健全
为了实现住有所居的目标，市、县（市、区）两级政府坚持把解决低收入群体的住房问题，作为改善民生的重要内容，倾心尽力加快经济适用房、廉租房建设。不仅逐步健全、规范了住房保障制度，市本级还加大了住房保障工作的力度，从2007年开始建设廉租住房，目前已有102套7853．02平方米投入使用，400套20000平方米正在新建，而且住房租金补贴工作也已全面启动。
二、存在的主要问题
（一）房地产市场整体出现逆市下降新情况
一是新农村建设房源的大量增加，扰乱了市场。由于新农村建设采取的是合作建房或农村宅基地自建的形式，土地成本及其它费用相对较低，有着明显的价格优势。城郊村、城中村的新农村建设从现象上看是解决村民的住房困难，实质是由绝大多数城镇居民购买，这一部分新农村建设用房的变相销售严重扰乱了商品房的销售市场。
二是受各种因素影响，住宅需求相对减少。其一，2007年楼市出现了前所未有的大幅上涨，导致基数处在高位之顶，去年以来同比出现大幅下滑。其二，由于全国楼市观望气氛浓厚，我市市民持币观望态势也比较明显。其三，煤焦价格一路攀升，民间资本快速积累，相当一部分人把购房作为投资取向，致使商品房销售面积2006年、2007年连续两年大幅上升，去年由于房屋价格相对较高，投资价值不大，购房需求由投资型为主转为自住型为主，交易面积、交易额势必会下降。
三是中低收入家庭对保障性住房的期望值较高。由于国家出台了一系列保障性住房的相关政策，要求各地扩大廉租住房制度的保障范围，规范经济适用房的供应对象，不少群体对保障性住房期望值较高，一定程度上分流了对商品房的需求。
（二）经济适用住房建设总量不够
近几年来，全市经济适用住房建设计划下达的较多，实际落实的较少。原因有三：一是城市规划区内可供建房用地不多；二是城乡结合部建设经济适用住房，医疗、教育等公共服务设施配套不完善，导致生活成本提高，城市低收入家庭不愿意购买；三是城市旧城改造项目建设经济适用住房，房屋拆迁补偿费用过高，低收入家庭难以承受。
三、推动我市房地产业持续快速健康发展的对策与建议
（一）规范土地市场运作，从源头上促进房地产业健康发展
首先，政府要未雨绸缪，增强工作的主动性。政府要提前一个时间段，制定时间表，详细说明规划未来一个时期土地供应规模、土地供应范围和土地供应规划，让房地产开发商能充分理解政府的计划，从而实现理性的开发。另一方面，当前我市经济适用住房计划难以落实，价格偏高，几乎接近商品房的价格，究其原因，就是土地供应短缺，开发商取得经济适用住房计划后，名为划拨供应土地，实际通过各种渠道和办法操作，使得土地价格始终居高不下，经济适用房徒有虚名。如果通过政府每年确定土地划拨计划，统一规划、统一征用，既可保证群众从土地出让中受益，又可防止征用、转让过程中的漏洞。
第二，政府要公平操作，增强工作的透明性。政府要进一步加强国有土地资产统一管理，盘活城市存量土地，优化土地资源配置，培育公开、公平、公正的土地市场，更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划，从源头上防止土地资产流失和腐败现象滋生。
第三，政府要灵活把握，增强工作的调控性。在总体规划的指导下，要根据房地产市场出现的新情况、新问题，及时调整政策，充分发挥政府宏观调控的手段，促进房地产市场健康有序发展。
第四，政府要严格执法，增强工作的严肃性。近年来，我市有部分城郊村乘新农村建设的东风，与房地产公司合作，大规模进行房地产开发，其结果是，一方面严重扰乱了房地产市场秩序，另一方面也造成了集体资产流失，引发了新的不稳定因素。为此，有必要由政府牵头，组织相关职能部门，开展一次规范房地产市场的集中行动，严厉打击利用集体土地进行商品房开发的违法行为，坚决刹住以新农村建设为名搞房地产开发的不规范行为，有效净化房地产市场，切实维护广大群众的合法利益。
（二）发挥政府主导作用，尽快建立健全住房保障体系
按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，合理确定供应结构，实施分类供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次住房供应体系。普通商品住房主要解决城镇中等收入家庭的住房问题；经济适用住房主要解决城镇低收入家庭的住房问题；廉租住房主要解决城镇最低收入家庭的住房问题。
针对我市目前商品住房供应不足，房价增长过快的现状，要采取积极有效措施，重点建设与市民经济承受能力相适应的普通商品房。要适度调整土地供应，确保普通商品房建设用地，清理并逐步减少商品房建设和销售中的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，使普通商品房价格与大多数居民家庭的住房需求支付能力相适应。
要把发展经济适用住房作为完善城市住房社会保障体制的重要组成部分，积极安排实施。城建、房管等部门要根据城市规划、土地利用总体规划和我市住房供求现状，制定未来几年经济适用住房建设计划，做好项目储备，逐年滚动开发建设。
要将城镇廉租住房制度建设情况纳入各级政府工作的目标责任制管理，摆在更加突出的位置。要加大政府投入力度，拓宽融资渠道，形成稳定规范的资金来源。要逐步放宽廉租住房的条件，提高补贴标准，把更多的最低收入家庭纳入廉租住房保障体系，真正为低收入群体构筑一道安全可靠的生活网。
（三）加强部门协调配合，进一步规范对房地产行业的监督和管理
房地产行业涉及城建、国土、规划、房管等职能部门，只有各部门加强协调、密切配合，才能有效实施监督和管理职能。要坚决执行“规划先行”的原则，从源头上把住开发项目的审批关；要加强房地产理论指导和信息化建设，建立房地产行业的信用档案系统，向全社会公示企业信用档案；要建立行业信息披露制度，定期发布房地产业市场分析报告，引导房地产行业投资和消费，提高行业和市场运行调控能力；要整顿和规范房地产市场秩序，严厉打击损害群众利益，扰乱房地产市场秩序的违法违规行为；要对企业资质实行动态管理，要引导企业讲信誉、守诚信，坚持行业自律，建立起公平、公开有序又充满活力的房地产市场，促进房产业持续健康发展。（市房地产管理局副局长王正平）
|
北京时间:
